האם מוכר יכול לבטל עסקת מכר לאחר חתימת החוזה בשל הצעה גבוהה יותר?

תארו לעצמכם את הסיטואציה הבאה:

מוכר דירה חותם על חוזה מכר עם קונה, מסכים לכל התנאים, ולוחץ ידיים בסיפוק. אך מיד אחרי חתימת ההסכם ולפני שהועברו כספי התמורה, מתקבלת הצעה מפתה יותר מקונה אחר, המציעה סכום תמורה גבוה בהרבה . המוכר מתפתה – האם הוא יכול לחזור בו מהעסקה המקורית?

התשובה הברורה היא: לא.

בישראל, חתימה על חוזה מכר יוצרת התחייבות משפטית מחייבת בין הצדדים. החוזה מגדיר את הזכויות והחובות של המוכר והקונה, והפרתו עלולה להוביל לסנקציות משפטיות. הרישום בטאבו הוא שלב טכני המאשרר את העברת הבעלות, אך הזכויות והחובות נובעות מהחוזה החתום.

השלכות ההפרה

אם המוכר ינסה לסגת מהחוזה בשל הצעה גבוהה יותר, הקונה המקורי יכול:

לתבוע אכיפת חוזה: דרישה משפטית לקיום תנאי החוזה כפי שנחתם.

לתבוע פיצויים: בגין נזקים שנגרמו עקב ההפרה, כגון הוצאות משפטיות, עלויות נוספות, או הפסד הזדמנויות.

בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון (ע"א 158/80), נדונה סוגיה דומה שבה המוכר ניסה לחזור בו מעסקה לאחר חתימת החוזה בשל הצעה גבוהה יותר. בית המשפט קבע כי החוזה מחייב את הצדדים, והמוכר אינו יכול לסגת מהעסקה ללא הסכמת הקונה.

מסקנה

חתימה על חוזה מכר היא התחייבות משפטית מחייבת. קבלת הצעה גבוהה יותר לאחר החתימה אינה מהווה עילה חוקית לביטול החוזה. מוכר שינסה לעשות זאת, חושף את עצמו לתביעות משפטיות ולחיוב בפיצויים.

טיפ מקצועי מעורכת הדין ג'ניפר אודליה אוחיון - לפני חתימת חוזה מכר, מומלץ למוכרים לוודא שהם שלמים עם התנאים והמחיר המוסכם. לאחר החתימה, החוזה מחייב, ואין אפשרות לחזור בו בשל גם אם יציעו לכם מחיר אטרקטיבי יותר.

יתרה מכך- שימו לב, גם משא ומתן במקרקעין יכול לחייב את הצדדים אם הוא מתנהל בחוסר תום לב. לפי סעיף 12 לחוק החוזים, צד שניהל משא ומתן מתקדם ואז נסוג ללא סיבה מוצדקת עלול להיתבע לפיצויים בגין ניהול מו"מ שלא בתום לב. אם נחתם זיכרון דברים הכולל פרטי עסקה מהותיים, ניתן לראות בו חוזה מחייב. גם התכתבויות במייל או בוואטסאפ עם הסכמה מפורשת עשויות להיחשב כהתחייבות. בפס"ד קל בניין נ' ע.ר.מ רעננה, נפסק כי חובת תום הלב חלה גם בשלבי המשא ומתן. במקרים מסוימים, הקונה יכול לדרוש אכיפת העסקה או פיצוי על אובדן הזדמנות. אם לא רוצים להתחייב, יש לציין במפורש שהמשא ומתן אינו מחייב עד לחתימה על חוזה סופי. בית המשפט יבחן את התנהגות הצדדים, מידת ההתקדמות והנזקים שנגרמו. ר' חוק החוזים (חוק כללי) תשל"ג (1973), פס"ד קל בניין נ' ע.ר.מ רעננה (ע"א 6370/00).